產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)，即以土地為基本要素、以企業(yè)投資、開發(fā)、運(yùn)營為載體所開展的一系列市場化經(jīng)濟(jì)活動。近年來，隨著住宅地產(chǎn)市場遇冷，商業(yè)地產(chǎn)競爭日趨白熱化，受地方政府歡迎的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)似乎成了開發(fā)商們的下一片“藍(lán)海”。華夏幸福、聯(lián)東U谷等一批成功產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的發(fā)展壯大，讓越來越多的傳統(tǒng)開發(fā)商，紛紛扎堆這個方興未艾的地產(chǎn)細(xì)分領(lǐng)域。
近年來，中國產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)發(fā)展走勢超出眾人預(yù)期，在房企紛紛轉(zhuǎn)型、實(shí)體企業(yè)涉足不動產(chǎn)開發(fā)、地方大力發(fā)展投融資平臺等新常態(tài)下，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開發(fā)憑借其在推動產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型升級和新型城鎮(zhèn)化發(fā)展等方面的重要作用，得到了諸如各大房企、實(shí)體企業(yè)、投融資平臺、基金公司等企業(yè)的青睞。
產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)之所以發(fā)展如此迅速，離不開以下三大因素：
1、城鎮(zhèn)化加快，推動產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)發(fā)展
產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)是國家城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略的關(guān)鍵依托，也是城鎮(zhèn)化的最佳出路。此外，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)也是我國城鎮(zhèn)化過程中應(yīng)運(yùn)而生的一個綜合產(chǎn)業(yè)形式，依托城市資源，構(gòu)件一體化的產(chǎn)業(yè)鏈。改革開發(fā)后，我國城鎮(zhèn)化腳步加快，2000年人口城鎮(zhèn)化率僅為36.22%，到2017年躍升至58.52%，預(yù)計到2020年將達(dá)到60%。人口城鎮(zhèn)化率的不斷攀升帶來的是產(chǎn)業(yè)的不斷聚集，為產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展奠定了良好的基礎(chǔ)。
圖表：2000-2017年中國人口城鎮(zhèn)化率（單位：%）
2、供給增加 為產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)發(fā)展提供想象空間
2017年，全國300城共推出工業(yè)用地規(guī)劃面積7.4億平方米，同比增長5.8%；共成交工業(yè)用地6.3億平方米，較上年增長5.5%，工業(yè)用地推動力度增加，供需均結(jié)束了連續(xù)三年的同比下降。此外，受住宅用地成交大幅增長的影響，2017年工業(yè)用地成交占比為37%，較上年下降2個百分點(diǎn)。
2018年1-9月，全國300城共推出工業(yè)用地6.4億平方米，成交工業(yè)用地5.3億平方米，同比分別增長33.7%和31.0%。土地用地推動力度的增加，為產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展提供了想象空間。
圖表：2013-2018年中國300城推出及成交工業(yè)用地面積（單位：億平方米）
3、產(chǎn)業(yè)園區(qū)蓬勃發(fā)展
根據(jù)開發(fā)主體的不同，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)模式主要分為四種：產(chǎn)業(yè)園區(qū)開發(fā)模式、主體企業(yè)引導(dǎo)模式、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商模式和綜合運(yùn)作模式。以產(chǎn)業(yè)園區(qū)為例，我國的產(chǎn)業(yè)園區(qū)主要分為國家級開發(fā)區(qū)和省級開發(fā)區(qū)，根據(jù)《中國開發(fā)區(qū)審核公告目錄（2018年版）》審核結(jié)果顯示，國家級開發(fā)區(qū)有552家，省級開發(fā)區(qū)有1991家。
國家級產(chǎn)業(yè)園區(qū)可分為經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)、海關(guān)特殊監(jiān)管區(qū)、邊境/跨境經(jīng)濟(jì)合作區(qū)等類型，我國主要以經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)和海關(guān)特殊監(jiān)管區(qū)為主。
圖表：2018年中國國家級產(chǎn)業(yè)園區(qū)類型分布（單位：家，%）
產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)五大趨勢
開發(fā)主體將從“單一化”轉(zhuǎn)向“多元化”：隨著地產(chǎn)開發(fā)商、科研企業(yè)機(jī)構(gòu)、基金公司等參與方的加入，讓產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開發(fā)主體變的更多元化。
開發(fā)模式將從“賣房賣地”轉(zhuǎn)向“持有運(yùn)營”：政策要求下，為避免園區(qū)項(xiàng)目建成后開發(fā)商獲利離開，越來越多地塊需要開發(fā)主體與園區(qū)共同捆綁促進(jìn)當(dāng)?shù)匕l(fā)展，“持有運(yùn)營”的比例會越來越重。
產(chǎn)品模式將從“園區(qū)經(jīng)濟(jì)”轉(zhuǎn)向“產(chǎn)城融合”：園區(qū)的功能訴求從單純的產(chǎn)業(yè)發(fā)展方面更多的向城市功能承載的綜合體空間演變。
盈利模式將從“客戶思維”轉(zhuǎn)向“伙伴思維”：現(xiàn)有市場情況下，企業(yè)對園區(qū)提出了更高的要求，園區(qū)不僅在招引企業(yè)后即可，還需要協(xié)助園區(qū)企業(yè)發(fā)展成長，達(dá)到共贏目的。
運(yùn)營模式將從“管理園區(qū)”轉(zhuǎn)向“服務(wù)園區(qū)”：園區(qū)管理租售收入降低后，需要通過更好的服務(wù)運(yùn)營來獲取長期穩(wěn)定的收入。
運(yùn)營專業(yè)化是產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)核心競爭力，作為經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要載體，現(xiàn)有產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)普遍存在空心化、同質(zhì)化、招商盲目化的現(xiàn)象。產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營主體還需提高專業(yè)度，尤其是確定主營方向。集中優(yōu)勢資源服務(wù)于產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，在產(chǎn)業(yè)服務(wù)、資源積累、政策理解、供應(yīng)商整合等方面將會有更深刻的理解，從而提高核心競爭力。
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