產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)還是貓捉老鼠的游戲，多花點精力在產(chǎn)業(yè)的需求上
先講個故事，去年有人拜訪張江集團，張江集團領導很謙虛說“我們的產(chǎn)業(yè)投資做的不好”。好與不好，主要取決于“好與不好”到底用什么評價，你要用投資收益來評價，那比張江做的好的各類股權投資基金是很多的；你要用基金對于區(qū)域發(fā)展、中國產(chǎn)業(yè)發(fā)展貢獻來評價，起碼國內(nèi) - 張江無人能出其右！
園區(qū)非常大的價值就是統(tǒng)籌算賬，單個業(yè)務的價值是有限的，疊加城鎮(zhèn)化與區(qū)域發(fā)展、產(chǎn)業(yè)集聚才是有價值的，多者互補協(xié)同作戰(zhàn)。以產(chǎn)業(yè)集聚產(chǎn)生的科技創(chuàng)新生產(chǎn)力進步、城鎮(zhèn)化產(chǎn)生的城市發(fā)展效益作為最終底牌，構建一個區(qū)域發(fā)展永不虧損的基金！所以，園區(qū)必須有基金，可以收益率不高，但你不能沒有，產(chǎn)業(yè)投資是獲取企業(yè)經(jīng)營需求信息的重要平臺。
講完故事我們來看現(xiàn)狀，“產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)還是貓捉老鼠的游戲”，誰是貓呢？政府是貓 – 通過可售比例、產(chǎn)業(yè)審核準入、稅收罰則等等堵漏洞；誰是老鼠呢？產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商是老鼠，天天對著圖紙—怎么“偷”面積、怎么把兩棟變一棟、怎么抓投資客需求、隔壁項目用的什么營銷話術和策略、哪里去搞點商會資源。
當然這不是不對，但有這個精力好好去研究下產(chǎn)業(yè)企業(yè)的需求嘛！不要等房子賣不掉才想辦法做運營服務來補，說白了一旦鋼筋水泥干了，項目大概率是救不回來的！我不否認行業(yè)依舊處于過渡期，房地產(chǎn)依舊是賺錢的主流模式，那何謂房地產(chǎn)？高周轉，這是08年萬科GCT、龍湖PMO后，這10年才興起的！房地產(chǎn)當年的初心和本質不也是研究產(chǎn)品、研究客戶的需求嘛。
我理解，行業(yè)的機會還是存量資源的解放。你看，現(xiàn)在手里最有資源的還是很多已經(jīng)成名的既往項目。這些項目有產(chǎn)業(yè)運營經(jīng)驗、有政府參觀帶來的政府資源、有產(chǎn)業(yè)資源，也有出去復制的想法。但問題是，要他們和當年華夏幸福、中南高科發(fā)展時候一樣，離開現(xiàn)有單位，離職出去加入一個平臺，可能性不大了。那如何建立一個平臺，把這些資源真正的盤活，這對于園區(qū)發(fā)展，對于產(chǎn)業(yè)發(fā)展都是非常有利的事情。基于這個邏輯，其實也能理解 - 中小企業(yè)不是沒機會了，而是中小企業(yè)要按正常的邏輯去做，而不要硬生生扯到規(guī)模化大企業(yè)邏輯上來做，走規(guī)模化復制，這反而是一條窄路。
明年REITs擴容一倍是大方向，但園區(qū)別等REITs。從政策上來說，對于園區(qū)REITs還是有忌憚的，因為還是存在較為明顯的地產(chǎn)屬性。保租REITs可以一年走完流程，園區(qū)恐怕幾乎沒有這種可能性。和同行聊，現(xiàn)在園區(qū)REITs的實際情況是，大家都在排隊，排的沒信心了，放過一個讓大家都排的下去。當然這個政策會不會變，看今年發(fā)行情況就知道了。
所以對于一般的項目，建議還是主要考慮基金退出，或者其他金融方式退出，別死盯著REITs。還是那句話—產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)融資難，關鍵是賺不到錢啊，難以標準化的賺錢是根本問題。
一直以來行業(yè)認為，規(guī)模化發(fā)展的二級園區(qū)開發(fā)。兩種模式相對比較穩(wěn)健，1.聯(lián)東為代表的園區(qū)高周轉模式；2.國資入股模式，比較典型的是華城潤城、中電光谷，類似模型的企業(yè)已經(jīng)將ROE做到了100%以上。
如果簡單把未來發(fā)展機會歸結為國資背景，那肯定是存在問題的。如今的管制邏輯從生意邏輯變成責任邏輯，關鍵就是主政者憑什么把這個項目給你？你的獨特IP是什么？你成功案例與對應能力是什么？講道理企業(yè)做出IP，講清楚自身發(fā)展邏輯，也是有業(yè)務機會的。
機制的問題很嚴重，園區(qū)非標適應的機制就應該是合伙制，這也是園區(qū)面臨的最核心的問題
園區(qū)長期存在一個問題—個人化經(jīng)營與企業(yè)化經(jīng)營的矛盾，你會發(fā)現(xiàn)很多企業(yè)特別是輕資產(chǎn)企業(yè)，做到最后就是一個品牌加一堆合伙人聯(lián)盟。總部對于項目并沒有實際的控制力，更類似一個后援服務機構。各區(qū)域各項目雖然頂著一個牌子，但各自為戰(zhàn)。
園區(qū)由于嚴重非標，從管理學角度來說，適應的就是合伙人制！這點從園區(qū)運營上也能看出，園區(qū)運營到底誰做的好？你去看華南很多中小企業(yè)園區(qū)，一個園區(qū)30個人的運營團隊，幾乎什么都考慮到了，運營可以說國內(nèi)無出其右，為什么呢？因為這個是企業(yè)老板自己準備傳家的資產(chǎn)。
運營嘛，用不用心是基礎！
客戶主體決策人的變化，二代上臺其實對園區(qū)業(yè)務未來產(chǎn)生了深遠的影響
第一代制造業(yè)人現(xiàn)在年齡大概50歲左右，向后退、二代如何接班都是最直接的問題。如今廠房銷售的基本話術就是資產(chǎn)邏輯，企業(yè)家為什么聽得進去呢？一方面是國內(nèi)的房東確實信用比較差，另一方面資產(chǎn)邏輯其實不只是作用于企業(yè)家的企業(yè)，更作用于企業(yè)家個人。其中比較典型的案例，建議可以去看下華南汽車城的時代愛車小鎮(zhèn)，如何精準的把握4S店老板對于發(fā)展與創(chuàng)新的需求，打造特色產(chǎn)品。這個項目操盤團隊也很有意思，用產(chǎn)業(yè)背景人員做項目負責人，地產(chǎn)背景團隊輔助產(chǎn)業(yè)背景團隊開展工作。
存量沒錢，增量沒地，地方政府的財政困局是結構性機會的關鍵
現(xiàn)在很多二線城市的局面可以用“存量沒錢，增量沒地”來概括，這種現(xiàn)象比較典型的包括廣州、杭州、寧波、乃至上海的部分郊區(qū)。即存量沒錢，拆不起，增量又受限于土地指標問題，大塊優(yōu)質的土地需要預留給大型的招商引資項目，進而完成今年指標。這使得本地很多想新增投資制造業(yè)企業(yè)項目被反復延后。
“存量沒錢，增量沒地”究其根本還是地方財政壓力過大的原因，從中期來看這些問題都很難得到實質性的緩解。這種情況是如今二線、強三線城市對傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商還有可談空間、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商還有賺錢空間 – 即產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的“結構性機會”且中期發(fā)展不存在根本問題的原因。圍繞“地方財政困局”延伸的業(yè)務機會會在2023年會越發(fā)凸顯，就筆者了解現(xiàn)在杭州區(qū)域舊改已經(jīng)出現(xiàn)了“政府給政策”增加容積率、可售比例，由市場化企業(yè)全盤統(tǒng)籌操作的案例。
綠 天 使 產(chǎn) 業(yè) 園
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